Interventi di manutenzione straordinaria: un lavoro che trasforma l'immobile da costo a risorsa

La manutenzione di un immobile non è solo un male minore per preservarne l'integrità, anzi ci sono delle ragioni per cui le manutenzioni straordinarie possono essere considerate un vero e proprio investimento. Ecco come avviene la trasformazione di un bene da spesa passiva a risorsa attiva.

Cos'è la manutenzione straordinaria

Anzitutto si può parlare di una distinzione principale, che è quella che si fa con la manutenzione ordinaria. Questa si riferisce a interventi volti a conservare l'immobile in buono stato, senza alterarne struttura o destinazione d'uso, tra questi rientrano, ad esempio, la ritinteggiatura delle pareti, la riparazione di un rubinetto che perde, la sostituzione di tegole sul tetto o la pulizia della grondaia, tipologie di lavori che si possono definire di routine, poco costosi e senza iter burocratici particolarmente articolati.

Una seconda distinzione importante è quella con la ristrutturazione, la quale può comportare modifiche al volume complessivo e alla destinazione d'uso dell'immobile. La distinzione con la ristrutturazione, però, non è solo teorica: cambia anche la procedura amministrativa da seguire.

Quindi, cos'è la manutenzione straordinaria? Questa si riferisce a una categoria di interventi edilizi che vanno oltre la normale cura e gestione di un edificio, mirando a rinnovare, sostituire o modificare in modo significativo parti di una proprietà per garantirne sicurezza, efficienza e funzionalità. È disciplinata dal quadro legislativo DPR 380/2001, cioè il "Testo Unico dell'edilizia", che ne dà anche la definizione.

Quali sono i lavori di manutenzione straordinaria?

I molteplici lavori che rientrano in questa tipologia di interventi possono riguardare sia le strutture che gli impianti. Interventi come sostituzioni di parti strutturali di edifici o servizi igienico-sanitari o tecnologici, il vincolo è che questi non possono alterare volumi e superfici della singola proprietà immobiliare o comportare modifiche alla destinazione d'uso. Vediamo alcuni esempi di manutenzione straordinaria:

• Elementi strutturali e architettonici: riparazione, ripristino e sostituzione di elementi strutturali o architettonici, come il rifacimento del tetto o il consolidamento delle fondazioni.
• Modifiche interne degli spazi: demolizione e ricostruzione di tramezzi interni non portanti, o creazione di nuove stanze tramite divisori.
• Impianti: sostituzione o rifacimento degli impianti idraulici, elettrici e di riscaldamento, inclusa l'installazione di impianti fotovoltaici o di climatizzazione.
• Elementi esterni: sostituzione di infissi e serramenti con modelli più performanti dal punto di vista energetico, installazione di sistemi di isolamento termico e acustico e interventi sulle facciate come rifacimento del cappotto termico.
• Accessibilità e collegamenti verticali: realizzazione o modifica di scale interne ed esterne e installazione o ammodernamento di ascensori o montacarichi.
• Sicurezza antincendio: realizzazione di scale antincendio.

Burocrazia della manutenzione

Come già detto, la tipologia di intervento inquadra il lavoro in un determinato iter burocratico, più o meno semplice e che necessita di una maggiore o minore quantità di autorizzazioni. Le procedure principali sono: CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata), che riguarda interventi che non coinvolgono parti strutturali dell'edificio, modifiche di volumi o cambi di destinazione d'uso, SCIA (Segnalazione Certificata di inizio attività), che riguarda interventi più significativi e che interessano strutture portanti, o implicano l'ampliamento o la sopraelevazione dell'edificio, tra questi interventi rientra anche la creazione di scale interne o esterne, e infine l'edilizia libera, per interventi minori che non richiedono particolari procedure burocratiche, come il semplice rifacimento di un impianto elettrico o la tinteggiatura delle pareti.

Rivolgersi agli esperti

Di fronte alla complessità di tali interventi e della burocrazia che c'è dietro, rivolgersi a un esperto più che una necessità è un obbligo. Un tecnico abilitato è indispensabile per opere di manutenzione di tipo CILA e SCIA, per identificare le pratiche amministrative corrette. Figure come architetti, geometri e ingegneri servono a capire se l'intervento di manutenzione è ordinario o straordinario, a garantire la conformità del progetto alle normative edilizie e alla mitigazione del rischio per evitare errori costosi. La manutenzione straordinaria, inoltre, può essere un intervento complesso, specialmente quando si parla di lavori su tetti e facciate. Per lavorare in sicurezza e ridurre i rischi, si può decidere di noleggiare una piattaforma aerea come un'autocarrata.

Benefici della manutenzione straordinaria

È vero, privarsi di denaro e gettarsi nel labirinto della burocrazia non sono attività particolarmente piacevoli, ma la manutenzione straordinaria non è solo questo. Non è una semplice spesa, ma un investimento strategico, un modo per trasformare una proprietà immobiliare da passività a risorsa di valore. Ecco un elenco dei benefici chiave che essa porta:

• Aumento del valore dell'immobile: miglioramenti strutturali e sostanziali derivanti dalla manutenzione straordinaria possono incrementare significativamente il valore di mercato di una casa. Immobili aggiornati e mantenuti sono più attraenti.
• Miglioramento della sicurezza e dell'efficienza: questi interventi sono cruciali per garantire che la struttura dell'edificio sia sicura, efficiente e pienamente funzionale. Spesso implica l'adeguamento della proprietà agli standard normativi.
• Miglioramento delle prestazioni energetiche: un aspetto significativo di creazione di valore deriva dal miglioramento dell'efficienza energetica dell'edificio. Interventi come l'installazione di pannelli solari o l'isolamento termico (cappotto termico) riducono il consumo energetico, portando a bollette più basse.
• Conformità normativa: Molti lavori di manutenzione straordinaria sono essenziali per adeguare la proprietà alle normative nazionali e locali in evoluzione.
• Longevità e conservazione: affrontando l'usura, le debolezze strutturali e i sistemi obsoleti, la manutenzione straordinaria prolunga la vita utile della proprietà, preservandone l'integrità.

Un approccio del genere ridefinisce i lavori di manutenzione straordinaria, trasformandoli da spesa reattiva e inevitabile in una strategia di investimento proattiva che accresce il valore dell'immobile.

GIFFI FAQ

Qual è la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria?

La manutenzione ordinaria riguarda interventi di routine, come tinteggiatura o piccole riparazioni, la manutenzione straordinaria, invece, comprende lavori più importanti, come rifacimento tetti, modifiche interne, operazioni che comunque non cambiano volume e destinazione d'uso.

Quali autorizzazioni servono per la manutenzione straordinaria?

Dipende dall'intervento, la CILA è necessaria per interventi non strutturali, la SCIA per lavori strutturali o più invasivi. Interventi minori non hanno bisogno di permessi, rientrano nell'edilizia libera.

Ogni quanto tempo è consigliabile eseguire manutenzioni straordinarie?

Non esiste un lasso di tempo fisso, ma può essere utile valutare lo stato dell'immobile ogni 10-20 anni.

Qual è la differenza tra manutenzione e ristrutturazione?

La manutenzione straordinaria comprende lavori che modificano o rinnovano parti dell'edificio, senza cambiarne struttura complessiva e destinazione d'uso, d'altro canto la ristrutturazione edilizia comporta interventi più radicali con modifiche strutturali, cambi di destinazione d'uso, aumenti di volumetria e demolizioni. Di solito la ristrutturazione richiede anche autorizzazioni più complesse rispetto a CILA e SCIA.